干货:郑州等新一线房价都在跌,凭什么武汉不会跌?
发布时间:2019-07-18 11 来源: 互联网 浏览量:155

城市房价的PK=城市价值的PK?近年来,在准二新一线城市中有一个不成文的“潜规则”,即以楼市的实力作为重要参考来PK城市发展潜力。其中,尤以中部地区的武汉、郑州PK最为激烈。

笔者在此直接抛出观点:在郑州和武汉两个城市的PK中,武汉更具潜力,长期来看,也更不可能出现房价下跌。

影响城市房价的因素,从宏观上看,城市经济活力、市政规划、人才政策、交通配套、产业支撑等缺一不可。我们在此仅讨论直接制约房价上涨的因素:为什么相比起郑州,武汉房价不会跌?或者换句话说,为什么说武汉楼市存在更多良性上涨空间?


郑州房价上涨靠郑东新区 如今房价触顶?


在全国,如果要说哪个城市的房价存在巨大的区域鸿沟,郑州一定排前列。先来看一张郑州区域房价图。


看完图的最大感受就是:房价以几乎2倍差异碾压周边区域的”郑东新区”是怎样的存在?

了解郑州房价走势,首先要研究的就是神奇的“一夜崛起”的郑东新区。

在2003年郑东新区就开始建设发展,当时,郑州老城区不能承载人口膨胀带来的一系列发展需求,于是在紧邻老城区东边开始建设郑东新区。2010年底,郑东新区还被外媒称为是中国最大的“鬼城,而在随后几年,郑东新区却以惊人的速度崛起。郑东新区CBD目前形成了河南乃至中原的金融中心、高端服务业中心。

郑东新区


郑东新区的建设和城市发展爆发在了同一个时间点:区域给旧的中心城区外溢的富裕阶层提供了入驻的最佳环境。这也是为何从房价来说,郑州房价在全国是二线城市的水平,而郑东新区却是一线城市的房价。


郑东新区北龙湖板块

爬得越高跌得越惨?武汉郑州片区定位战

而郑东新区越是成功,其背后的城市中心的迭代迁移趋势就愈发凸显:仅中州大一街之隔,一个新区竟有着对成熟老城区近万的均价水位差。这在许多城市并不多见,即使是一线城市的主城区中也是少见。

以下是郑州最新房价走势:可以看出,10月郑州全市房屋均价13807元每平,环比上月持平,而其他区域房价也多是持平或下浮下跌。郑东新区当然仍以24650元每平的均价稳坐郑州房价第一的位置,但值得注意的是该区域房价环比上月下跌3%,且已连续几个月处于下跌水平。


不难看出,郑东新区在全市的房价下跌最为明显,区域房价似乎已触顶。而此前该区域却一直扮演着拉高郑州房价水位线的作用。而相较之下,郑州的其他传统中心城区无论是房价还是区域发展都相对较弱。这与武汉的传统中心城区和新城区的均衡发展有很大不同。

这也是为何,在武汉,天价豪宅仍是出自传统中心城区,而在郑州,豪宅却出自郑东新区。


武汉豪宅区——二七滨江

而在郑州,刚需族青睐的区域,分布在二七区、管城区、高新区,这三个片区的楼盘集中,房源相对充足,整体房价处于略微浮动区间。

数据显示:目前郑州新房销售的面积段约在120-180平,以本地的改善型和外来刚需人口需求为主。

从实在的角度说:新一线城市,房价未来走势还是要看刚需和刚改区域。这也是为何,新一线城市频出抢人大战政策的原因。

郑州亦如此,当然,武汉也是。简单来说:郑州的二七区、管城区、高新区,分别对应的不就是武汉的白沙洲、四新和盘龙城?

这里“插播”一下目前,武汉与郑州的GDP情况比较。

郑州、武汉同为中部腹地强省会城市,2017年武汉GDP总量约在13410亿,郑州约为9003亿元。从GDP增速来看,武汉一直稳步靠前,郑州仍是相对更慢。

从经济活力上来说,无疑武汉更胜一筹。


而两个城市未来的经济增长在哪里呢?

更重要的当然还是城市产业结构和高新技术人才

说提到这里,则不得不提武汉与郑州分别对人口的吸引力了。

郑州的人才政策与武汉不相伯仲。从人才政策层面来看,武汉和郑州都非常包容。武汉推出了“百万大学生留汉就业创业计划”,郑州也发布了“智汇郑州”人才新政,同样在落户、住房、薪资方面发力。

但所谓“城市”抢人大战:关键比较的是在提升城市势能时,其城建,产业,公共配套能否持续发力。而这才是一个城市长远留住人才的根本,即稳住房价的根本。


为何上广深流入人口快速饱和?简单来说,无外乎是外来人口偏爱在北上广深的基础城市资源的享受,也就是综合的城市红利。目前各大新一线城市,也是学习一线城市持续为人才提供这些红利。

人口的稳定导入将成为楼市长期稳定发展的支撑。而从综合方面来看,武汉显然比郑州走得更长远:武汉近年来楼市的火爆和房价的上涨,都离不开人口的大量流入。其根本在于武汉城市人口和需求的“虹吸效应”。

重点不仅只是吸引人,而是武汉城市化进程从量化向质化转变:

▲高素质人口导入:2018年上半年留汉大学生突破25万人,落户7.6万人。专科生、本科生、硕士生、博士生薪酬都有—定程度提升,且学历越高薪酬增幅越大。

▲升级产业链和数万亿招商:千亿航天基地、临空开发区、中法生态城等新的的产业基地相继落地,武汉正构建和完善全产业链。

▲城市更新与功能重构:长江主轴、长江新城、长江新区等城市规划相继出台,2017年武汉城建投资2361亿元,同比增长18.1%。武汉未来五年仍处于城建高峰期,加速构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的全域城市体系。


武汉产业配套为高素质人流导入持续供能


产业导入人口和需求、地铁导入资源和配套。以地铁和产业导入为主的有机生长区域,正在成为武汉居住区拓展的重要空间,成为发展最快的市场增长极,这些依托产业和地铁的片区市场机会明显扩大。近年来留汉大学生超过六成落户的武昌尤其是光谷,大幅推动了光谷各版块住房的需求和价格。


武汉光谷

武汉与郑州的最大差别在于武汉的区域整合实力更强,同时又合而不一,各具特色;而郑州过于强调单个区域的价值,目前来说,郑东新区实力明显高于其他片区。

其实目前,从数据上看,包括郑州、武汉在内的一些新准二一线或二线城市正在经历房价下行。但与其说是下行,不如说是楼市的调整。城市优质板块供不应求,发展较弱的板块则加速下行,城市的各板块之间,竞争犹在。这种竞争其实是良性的,它带动的是整个城市楼市的协同发展。

道理很容易理解:楼市上行时,只要最强的片区冒尖,整个城市都是亮眼的;而楼市进入调整期时,只有各区域均衡发展才能为楼市的下坠空间“兜底”。在这方面,武汉显然比郑州来得更有底气。


郑州与武汉,在准一线城市楼市PK中,你站哪个?欢迎留言与我们分享。


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